Der Gemeinderat Z erteilte A die Baubewilligung für den Umbau und die Renovation einer heute leer stehenden Villa, welche früher als Dependance eines benachbarten Hotelbetriebes diente. Das Gebäude liegt nach dem geltenden BZR der Gemeinde Z in der sogenannten «Kurzone B». Eine im Baueinspracheverfahren unterlegene Nachbarin zog diesen Entscheid an das Verwaltungsgericht weiter. Das Verwaltungsgericht wies ihre Beschwerde nach Durchführung eines Augenscheines ab.
Aus den Erwägungen:
4. - Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, der geplante Umbau der Villa sei nicht zonenkonform, da diese die Vorschriften von Art. 11 des Bauund Zonenreglements (BZR) der Gemeinde Z in massiver Weise verletze. Dies habe der Gemeinderat erkannt und deshalb im Sinne von § 37 PBG eine Ausnahmebewilligung erteilt. Die in § 37 PBG aufgezählten Bedingungen seien jedoch nicht erfüllt. Die Grundstücke der Beschwerdeführerin würden wesentlich mehr beeinträchtigt, als dies bei reglementsgemässer Bauweise zu erwarten wäre. Durch die Umfunktionierung in ein Dreifamilienhaus fielen wesentlich mehr Immissionen, insbesondere Lärmimmissionen infolge Verkehrs, Wohnnutzung usw. an.
a) (Ausführungen zur Legitimation der Beschwerdeführerin)
b) Ist das umstrittene Gebäude nicht zonenkonform, fragt sich, ob dafür - gemäss kantonalem kommunalem Recht - eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (vgl. Art. 23 RPG). Der Gemeinderat hat dies bejaht und sich auf § 37 PBG gestützt. Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung kann der Gemeinderat aus wichtigen Gründen Ausnahmen von den Vorschriften des BZR bewilligen, insbesondere
a. beim Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse, wenn die Anwendung der Bauvorschriften eine unzumutbare Härte bedeuten würde,
b. beim Umbau bestehender reglementswidriger Bauten, wenn der Umbau gesamthaft gesehen zu einer erheblichen Verbesserung der Verhältnisse führt und keine unzulässige Mehrausnützung entsteht,
c. zur Erhaltung Verbesserung des Ortsbildes Siedlungsqualität.
Ausnahmen dürfen gemäss § 37 Abs. 2 PBG die öffentlichen Interessen nicht verletzen und dem Sinn und Zweck des BZR nicht zuwiderlaufen. Die öffentlichen und privaten Interessen sind abzuwägen. Sodann verlangt Abs. 4 von § 37 PBG, dass Nachbarliegenschaften durch eine Ausnahmebewilligung nur unwesentlich mehr benachteiligt werden dürfen, als dies bei reglementsgemässer Bauweise zu erwarten wäre.
c) Zu erwägen sind hier vorab das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse gemäss § 37 Abs. 1 lit. a PBG, welche gegebenenfalls die Anwendung der Bauvorschriften als unzumutbare Härte erscheinen lassen. Dabei handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine echte Ausnahmebewilligung, deren Kennzeichnung durch die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe, wie «ausserordentliche Verhältnisse», «unzumutbare Härte», erfolgt (Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen Planungsund Baugesetzes, Diss. Zürich 1990, Aachen 1996, S. 27). Dem Grundsatz nach kann eine Ausnahmebewilligung lediglich bei entsprechender gesetzlicher Grundlage und in wirklichen Sonderfällen erteilt werden. Sie darf im Sinne einzelfallgerechter Verfeinerung der Grundordnung nur im Einklang mit dem Gesetzeszweck erfolgen und nicht zur Änderung des Gesetzes selbst führen. Diese Schranken bedingen, dass die Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung an das Vorliegen «triftiger Gründe» - eben eines Sonderfalles - zu knüpfen ist; dabei geht es häufig darum, Unbilligkeiten und Härten des Gesetzes zu vermeiden, ohne dass dessen Zielsetzung in Frage gestellt würde. Ausnahmebewilligungen dürfen sodann nur im Einzelfall, nicht aber allgemein erteilt werden, da es nicht angeht, die Rechtsentwicklung etwa durch eine «weitherzige» Ausnahmepraxis zu ersetzen (zum Ganzen: Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 6. Aufl., Basel 1986, und Rhinow/Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel 1990, je Nr. 37 B III; Häfelin/Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., Zürich 1998, Rz. 1970 ff.; Schürmann/Hänni, Planungs-, Bauund besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 268 f.; Zimmerli, Die Baubewilligung: Ausnahmebewilligung als Regelfall? in: Unterlagen des Seminars für schweizerisches Baurecht, Freiburg 1983, 2. Teil, S. 27 ff.; Good-Weinberger, a.a.O., S. 19). Andererseits kann die strikte Anwendung der Bauvorschriften zu Ergebnissen führen, die vom Gesetzgeber weder gewollt noch durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt sind, was oft zu Härten, Unbilligkeiten Unzulänglichkeiten führen kann. Derartige Folgen können mit dem Instrument der Ausnahmebewilligung in einem konkreten Fall abgewendet werden (Good-Weinberger, a.a.O., S. 14).
d) Die Anforderungen, welche an den Ausnahmegrund zu stellen sind, richten sich vorab nach der Bedeutung der Vorschrift, von der im konkreten Fall abgewichen werden soll, indem eine Ausnahmebewilligung umso eher in Frage kommt, je weniger die mit den ordentlichen Bauvorschriften verfolgten Ziele als gefährdet erscheinen (BVR 1990 S. 454 Erw. 5a). Was den Härtefall anbelangt, stellt dieser - mit Blick auf den Gesetzeswortlaut - keine zwingende Voraussetzung, sondern lediglich eine häufig vorkommende Unterart der ausserordentlichen Verhältnisse dar (vgl. die Praxis zu § 88 des [alten] Baugesetzes des Kantons Luzern vom 15.9.1970 [alt BauG], in: LGVE 1987 II Nr. 3 Erw. 4c mit Hinweisen). Solche können grundsätzlich durch alle wesentlichen Interessen des Bauherrn begründet werden, die sich auf Zweck, Umfang Gestaltung des Bauvorhabens beziehen und in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind; sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks des Bauvorhabens zusammenhängen (vgl. ferner: BVR 1999 S. 71 Erw. 3b; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 2. Aufl., Bern 1995, N 4b zu Art. 26/27). Dabei hat die Rechtsprechung erkannt, dass (betriebs-)wirtschaftliche Gründe wohl eine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen vermögen, nicht aber rein finanzielle, auf Rendite gerichtete Überlegungen nur persönliche Gründe; insofern ist die Ausnahmebewilligung kein taugliches Mittel dafür, der Bauherrschaft durch Abweichung von bestimmten Vorschriften eine optimale Ausnützung zu gewährleisten ihr - sei es in wirtschaftlicher architektonischer Hinsicht - zur besten Lösung der Bauaufgabe zu verhelfen (vgl. die Praxisübersicht bei Rhinow/Krähenmann, a.a.O., Nr. 37 III a in fine, ferner Zimmerli, a.a.O., S. 37).
Es besteht kein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Vielmehr ist dieser Akt in hohem Masse ermessensabhängig, wobei Ermessensund Rechtsfrage eng miteinander verflochten sind (Rhinow/Krähenmann, a.a.O., Nr. 37 B IV; Imboden/Rhinow, a.a.O., Nr. 66 B III; LGVE 1978 II Nr. 5; vgl. ferner BGE 106 Ib 120; differenzierend: Good-Weinberger, a.a.O., S. 44 f.; Urteil R. vom 30.8.1999 Erw. 4). Ob eine Ausnahmesituation vorliegt, gilt nach vorherrschender Sicht als verwaltungsrechtlich überprüfbare Rechtsfrage (BGE 107 Ib 121). Obwohl damit der Entscheid über das Vorliegen einer Ausnahmesituation der freien Überprüfung der Rechtsmittelinstanz zugänglich ist, wird das Ermessen der Bewilligungsbehörde faktisch durch die Einräumung eines Beurteilungsspielraumes erweitert. Ein solcher wird regelmässig dann zugestanden, wo die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe die Würdigung örtlicher Verhältnisse verlangt (Good-Weinberger, a.a.O., S. 28; BGE 120 Ia 275 Erw. 3b, 119 Ia 96 mit Hinweisen; vgl. ferner BGE 122 II 91 und 121 I 122 Erw. 4c). Die Rechtsmittelbehörde prüft jedoch, ob das Ermessen pflichtgemäss ausgeübt worden ist. Dies trifft zu, wenn die Behörde die schützenswerten Interessen von Bauherrschaft, Nachbarschaft und Öffentlichkeit im Einzelfall sorgfältig überprüft hat (Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 349).
5. - Bei der umstrittenen Villa handelt es sich um einen späthistorischen Villenbau mit Elementen des Heimatstils, welche um 1920/1930 erbaut worden war und im Ortsbildinventar der Gemeinde aufgeführt ist. Die Parkanlage, welche als eine der schönsten Villengärten gilt, wurde im Inventar der historischen Gärten und Parkanlagen der Gemeinde aufgenommen. Die Villa ist zurzeit unbewohnt. Sie diente früher als Dependance des benachbarten Hotels und als Personalhaus. Gemäss Zonenplan befindet sich die Villa am nordwestlichen Rand der Kurzone und grenzt zu grossen Teilen an die Landhauszone A. Infolge Erbteilung ging das Grundstück x im Jahre 1997 an den Bauherrn und Beschwerdegegner über. Dieser stellte mit Gesuch vom 12. August 1999 das Begehren, es sei ihm zu bewilligen, das Grundstück x im Sinne der Landhauszone A des Zonenplanes sowie des BZR zu nutzen, und es sei das Grundstück anlässlich der nächsten Zonenplanrevision in die Landhauszone A umzuzonen. Im Antwortschreiben vom 29. September 1999 zeigte sich die Vorinstanz bereit, ein entsprechendes Baugesuch zu prüfen. Eine allfällige Umzonung der Parzelle x setzte sie auf die Revisionsliste.
a) Der Beschwerdegegner ist 66 Jahre alt. Aus gesundheitlichen Gründen soll er nicht mehr in seinem ursprünglichen Beruf als Hotelkoch arbeiten können. Eine andere Tätigkeit im elterlichen Hotelund Restaurantbetrieb soll aus wirtschaftlichen und persönlichen Gründen ebenfalls nicht in Frage kommen. Diese Vorbringen aus dem Vorfeld des vorinstanzlichen Verfahrens, von welchen die Beschwerdeführerin Kenntnis hatte, da sie sich in ihrer Einsprache wie auch in der Beschwerde unter anderem auch auf dieses Gesuch bezieht, werden nicht substanziell bestritten. Wenn die Vorinstanz deshalb festhält, der Beschwerdegegner sei aus Altersgründen gar nicht mehr in der Lage, die Voraussetzungen von Art. 11 Abs. 2 BZR zu erfüllen, so ist dem jedenfalls insofern beizupflichten, als die aufgezeigten persönlichen Voraussetzungen und Verhältnisse kaum ausreichten, auf Parzelle x einen Hotelund/oder Restaurantbetrieb zu eröffnen und mit wirtschaftlichem Erfolg zu führen, gerade in diesem hart umkämpften Marktsegment und in unmittelbarer Nähe zu einem bereits bestehenden Betrieb. Vor allem aber ist das Grundstück x - wie sich den vorinstanzlichen Akten entnehmen lässt - mit einer Grunddienstbarkeit belastet, die es dem jeweiligen Eigentümer verbietet, eine Wirtschaft, Pension, Hotel, Heilanstalt ein Gewerbe zu Lasten des Nachbargrundstückes z (Hotel/Restaurant) zu betreiben. Nach Auskunft des zuständigen Grundbuchamtes geht aus den Bereinigungsheften hervor, dass die Belastung der Parzelle x, wie sie sich heute aus dem Grundbuch ergibt, am 6. Juni 1933 von der damaligen Eigentümerschaft anerkannt worden war. Die privatrechtliche Nutzungsbeschränkung erfolgte damit vor der Schaffung einer öffentlich-rechtlichen Bauzone, die dem Ausund Aufbau einer Hotelzone diente. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz hier das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse bejahte. Mithin käme das Beharren auf der Einhaltung der Nutzungsvorschrift gegenüber dem Beschwerdegegner bereits unter diesem Gesichtswinkel einer unzumutbaren Härte gleich.
b) Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid fest, die bestehende Villa werde nicht mehr für den Hotelbetrieb genutzt resp. benötigt. Die Beschwerdeführerin ihrerseits behaftet den Gemeinderat bei dieser Aussage und fügt ergänzend hinzu, diesem Umstand hätte bei der kürzlich abgeschlossenen Ortsplanungsrevision Rechnung getragen werden sollen. Damit steht fest, dass sich - aus Sicht sowohl der Vorinstanz wie auch der Beschwerdeführerin - die Zuweisung der Villa im heutigen Zeitpunkt zur Kurzone aus raumplanerischer Sicht nicht mehr aufdrängt, ein Umstand, welcher bei einer künftigen Revision entsprechend berücksichtigt werden dürfte. Da das streitbezogene Gebäude zudem ursprünglich nicht als Hotelbau, sondern als Villenbau mit Elementen des Heimatstils konzipiert und erstellt worden war und sich ferner im nord-nordwestlichen Bereich der Parzelle x unmittelbar mehrere Parzellen mit Häusern in der Landhauszone A befinden, stellte eine kurzonenfremde Nutzung im Sinne einer Nutzung, wie sie in der «Landhauszone A» gemäss Baugesuch üblich und im vorinstanzlichen Entscheid im Ergebnis ausnahmsweise als zulässig gewertet worden ist - jedenfalls aus der Sicht der Raumplanung - kein tiefer Eingriff in die geltende Nutzungsordnung dar.
Den Plänen ist weiter zu entnehmen, dass sowohl die Veränderungen des Volumens wie auch der Fassaden der Villa nicht auffallen, sodass nach dem Umbau deren Erscheinungsbild sich nur unwesentlich anders präsentieren wird. Eine Begehung im Innern des Gebäudes, wie sie die Beschwerdeführerin anlässlich des Augenscheins beantragt hat, hätte zu keinem anderen Ergebnis geführt. Für die Umgebung gilt Ähnliches: Neu sind vier ungedeckte Parkplätze im südlichen und westlichen Bereich der Villa vorgesehen; sodann sind gewisse Veränderungen im Heckensowie Baumbestand erkennbar. Vorbringen der Beschwerdeführerin, es seien bereits massive Geländeveränderungen vorgenommen worden, konnten am Augenschein - jedenfalls sollten solche in den letzten Jahren vorgenommen worden sein - auch nicht ansatzweise erhärtet werden. Behauptungen sodann, es seien ein Kinderspielplatz sowie Hundeversäuberungsanlagen und Containerplätze vorgesehen, wurden vom Beschwerdegegner unter Hinweis auf den Umgebungsplan zurückgewiesen. Dementsprechend ist festzuhalten, dass der geplante Umbau der Villa sowie die projektierte Gartengestaltung visuell kaum wahrnehmbare Veränderungen mit sich brächten und sich ästhetisch nach wie vor harmonisch in die Umgebung einfügten. Jedenfalls kann aufgrund der Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht gesagt werden, das von der Vorinstanz genehmigte Projekt berücksichtige nicht ausreichend und angemessen den Schutzcharakter der Villa wie auch der Parkanlage auf Parzelle x. Bei dieser Ausgangslage ist nicht zu erkennen, inwiefern die getroffene Ausnahme öffentliche Interessen verletzte und dem Sinn und Zweck des Bauund Zonenreglementes zuwiderliefe. Eher trifft zu, dass - wie die Vorinstanz ausführt - eine Renovation, die dem Schutzcharakter Rechnung trägt, mehr im Interesse der Substanzerhaltung dient, als wenn das Gebäude weiterhin ungenutzt bliebe.
c) Nach Ansicht der Beschwerdeführerin zeitige die nicht zonenkonforme Nutzung eine wesentlich grössere Benachteiligung ihrer Liegenschaft. Die beabsichtigte Nutzung (drei Wohnungen, vier Parkplätze) würde zweifellos mehr Lärmimmissionen (Verkehrsimmissionen, Mehrimmissionen durch menschliche Stimmen, Spielplätze usw.) sowie Mehrverkehr verursachen.
Mit dieser Behauptung unterstellt die Beschwerdeführerin, die geplante Nutzung durch drei Wohnungen gemäss Baugesuch würde zweifellos mehr Lärmimmissionen bewirken als ein zonenkonformes Projekt. Damit kommt sie ihrer Begründungspflicht jedoch nicht einmal ansatzweise nach. In der Kurzone sind gemäss Art. 11 Abs. 2 BZR Um-, Neuund Erweiterungsbauten von Hotels und Kurhäusern gestattet. Eine Ausnützungsziffer ist gemäss Art. 11 BZR in dieser Zone nicht festgelegt. Mit grosser Wahrscheinlichkeit kann deshalb davon ausgegangen werden, dass bei einem zonenkonformen Hotelprojekt auf Parzelle x mit mindestens ebenso viel Lärmimmissionen zu rechnen wäre wie beim geplanten Dreifamilienhaus. Blosse Behauptungen, wie sie die Beschwerdeführerin vorbringt, ändern an dieser Ausgangslage nichts. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausging, dass wegen des bewilligten Umbauprojektes die Nachbarliegenschaften im Sinne von § 37 Abs. 4 PBG nicht wesentlich mehr benachteiligt würden. Nach all dem Gesagten stellt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hier keine Verletzung von § 37 PBG dar.
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